賃貸で引越しをする場合、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。引越し業者へ作業を依頼する際は、引越し業者へ支払う引越し費用も発生しますが、必ずかかってくるのは『賃貸契約』で発生する初期費用です。
今回は、礼金、敷金、仲介手数料、家賃などについて取り上げながら、詳しく解説していきます。
マンションやアパートの引越し費用について解説する前に、内訳をみていくことにします。以下でご紹介する内容は、賃貸借契約時に必ずかかってくるものばかりです。
契約内容によっては、無料となることもありますが、以下の内訳を把握しておけば問題ありません。
敷金とは、大家さんへ支払う『保証金』のようなものです。一般的には、家賃の0ヶ月～2ヶ月分を支払います。敷金は、家賃滞納や修繕費が発生した際に使われるものです。
近年、敷金を支払わずに入居するケースが増えていますが、退去するときに修繕費を支払うことになるため、『先に払うか』、『後で払うか』の違いしかありません。
尚、保証人を立てずに賃貸保証会社を利用する場合、敷金が保証されていないことがあります。このようなときは、敷金無料の物件へ入居する場合であっても、敷金を支払うことになるため注意しましょう。
また、関西地方には『敷引（しきびき）』と呼ばれる風習があります。簡単にいうと、大家さんに預けた敷金の一部が、退去時に返還されないという意味です。
通常、敷金から清掃料や修繕費を引いた残りの金額が返還されますが、これらの費用とは別に『敷引』として引かれるのです。あくまでも関西地方でよくみられる風習ですので、そこまで気にする必要はありません。
部屋を貸してくれた大家さんへ、お礼の意味を込めて支払う費用です。敷金とは異なり、礼金は退去時に返還されません。礼金は必ず発生する費用ではなく、物件によって発生しないことがあるものです。
礼金が発生しない理由は、『大家さんが早く空室を埋めたい場合』、『家賃に礼金を上乗せしている場合』、『公的機関の住宅融資で建築した物件である場合』が該当します。
公的機関の住宅融資で建築した物件とは、UR賃貸住宅、公的機関が貸主となる物件のことです。
賃貸仲介会社を経由して契約をする場合、仲介手数料が発生します。不動産管理会社、大家さんと直接契約をする場合は掛りません。
仲介手数料の上限は、国土交通省が定めている『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』の第4項に記載されています。簡単にいうと、管理費と共益費を含まない家賃の1ヶ月分（税込）の1.08倍以内が上限金額です。
ただし、仲介手数料の上限金額は貸主の了承もと決定するため、家賃の半月分（税込）となることもあります。
主に、『連帯保証人不要物件に入居する場合』、『保証人の支払い能力に不安がある場合』、『連帯保証人を立てることができない場合』に発生します。
ようするに、家賃の支払いを保証してくれる『保証会社』と契約して、万が一家賃を滞納した場合に備えるのです。
最近は連帯保証人を立てていても、保証会社の利用が必須となっている物件が増えてきました。目安費用は、家賃の20％～100％です。たとえば、『日本賃貸保証株式会社』が提供している「JIDトリオ30」の場合、初回保証料は家賃の30.％となっています。
また、1年から2年おきに更新料がかかるのが一般的です。
賃貸物件の場合、入居前に消毒液を散布していることがあります。『水回り消毒料』と呼ばれることもあるようです。殺虫、雑菌駆除を目的として行われていますが、必ず依頼しなければならないものではありません。
契約内容によって、消毒料が必須となっているケースもありますが、契約する不動産仲介業者を変更することで消毒料を外してもらえることがあるようです。ただし、契約条件によっては、消毒料を外すことが難しいケースもあります。事前に確認しましょう。
鍵交換は任意となっています。交換をしない場合、前の居住者と同じ鍵を使用することになるため、交換した方が無難です。特に女性の一人暮らしは、なにかと物騒ですので必ず交換することをお勧めします。
火災保険は加入必須となっています。賃貸借契約を行う際、同時に加入することがほとんどです。火災や水回りのトラブルが発生したときに役立ちます。契約期間は2年です。契約満了日が近くなると、ハガキや書面で更新のお知らせが届きます。
尚、退去する際、火災保険の解約を忘れてしまう人が多いようです。賃貸借契約を解約したからといって、自動的に解約となるわけではないため、忘れずに解約手続きをしましょう。
ちなみに、基本付帯特約として『賃貸（賃借）引越し費用補償特約』と呼ばれるものが設けられていることがあります。補償対象となっている家財道具が半損以上の被害を受けたとき、部屋を借りたり、宿泊施設を利用したり、引越しをすることがあるものです。
その際に掛る費用を、保険金として支払ってもらえるのが、『賃貸（賃借）引越し費用補償特約』となります。ただし、保険金の支払いには条件があり、賃借費用1ヶ月20万円尚且つ1事故6ヶ月までが限度です。引っ越し費用は、1事故あたり40万円までです。
たとえば、8月20日から入居する場合、8月20日から8月31日までの日割り家賃と、9月分の家賃が前家賃にあたります。賃貸契約時に交渉すると、日割り分の家賃が値引きされることもあるため、事前に相談しておきましょう。
尚、できるだけ初期費用を抑えたい場合は、『フリーレント契約』を視野に入れながら物件を探すことをお勧めします。フリーレント契約とは、前家賃が免除となる契約形式のことです。
家賃の割引が難しい物件の場合、フリーレント契約を設けているケースが目立ちます。ただし、フリーレント契約の場合、必ず『最低住居期間』が設けられているものです。
定められた『最低住居期間』よりも早く退去した場合、違約金が発生するため注意しましょう。
賃貸契約の場合、家賃と管理費・共益費はセットとなっています。そもそも、管理費と共益費は同じ意味合いで用いられており、アパートやマンションの共用スペースの維持費、メンテナンス費、修繕費として利用されるのが一般的です。
物件によっては、大家さんが家賃の一部を管理費・共益費としているケースもあります。尚、管理費・共益費の費用は物件ごとで異なるため、契約時に確認しておきましょう。
それでは次に、初期費用の相場と目安金額についてみていくことにしましょう。今回は、一部の内訳で、国土交通省『住宅市場動向調査 平成27年度版』、『公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 平成28年5月更新分（平成27年10月～平成28年3月）』を参考にしています。
あくまでも平均値ですので、一つの参考材料として捉えて下さい。
敷金は、契約する住居の家賃によって異なります。そのため、『公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会』が発表した内容を、以下の表にまとめました。参考にしてください。
| 全国 | 首都圏 | 関西圏 | その他の地域 | |
|---|---|---|---|---|
| 敷金 | 1.27ヶ月 |
1.10ヶ月 |
0.91ヶ月 |
1.45ヶ月 |
| 礼金 | 1.0ヶ月 |
0.74ヶ月 |
1.36ヶ月 |
1.03ヶ月 |
仲介手数料についても、敷金や礼金と同様で家賃によって異なってきます。そのため、平均金額を出すことが難しいものです。
前項でも解説した通り、管理費と共益費を含まない家賃の1ヶ月分（税込）の1.08倍以内が上限金額となりますので、目安として覚えておきましょう。
また、必ずしも上限いっぱいの金額になるわけではありません。家賃の半額程度になることもあります。賃貸借契約前に交渉しておきたいものです。
前項でも解説した通り、賃貸保証料は家賃の20％から100％と幅があります。契約更新となった場合、1年ごとに約1万円程度の費用がかかるか、家賃の1割程度の費用がかかるようです。
消毒料の目安は、1万円から2万円程度です。平均15,000円前後をみておけば間違いありません。そもそも消毒料として支払ったお金は、消毒作業を行う業者と、不動産会社で折半しています。そのため、実際にかかる作業料は1万円を切ることがほとんどです。
あまりにも高い消毒料が請求される場合、消毒料の支払いを断るか、消毒料が高い理由を確認しましょう。
鍵の交換料は、1万円前後から3万円前後までと幅があります。鍵の種類によって、金額が異なってくるようです。たとえば、一般的な鍵であれば8,000円から1万円程度。オートロックや特殊な鍵の場合は、15,000円から3万円程度が目安となります。
相場は2万円程度といわれていますが、契約する保険会社や保険商品によって異なります。家賃が月20万円以下の場合、年間1万円前後で収まるケースが大半であるようです。
前項でも解説した通り、前家賃は入居月と入居翌月の家賃のことを指しています。平均金額は一概に言い切れません。とはいえ、参考例を1つ取り上げて解説します。
国土交通省『住宅市場動向調査 平成27年度版』によると、平均住宅家賃は月額74,154円でした。たとえば、8月20日に入居した場合、8月31日までの家賃は日割りとなるため、26,313円です。プラス9月分の家賃を足すと、前家賃は100,467円となります。
計算方法によって金額は若干前後しますが、前家賃は契約する物件によって割引して貰えることがあります。今回ご紹介した計算方法を把握しておけば、割引して貰えた際にどの程度安くなったのかが一目瞭然となるはずです。
管理費・共益費は、国土交通省『住宅市場動向調査 平成27年度版』を参考にします。平成27年度の調査結果は、平均月額4,507円でした。平成25年から上昇傾向にあり、平成25年度が平均3,055円、平成26年度が3,466円です。
管理費、共益費が上昇している正確な理由は不明ですが、建物の老朽化などが大きく関わっている可能性があります。
上記でご紹介した情報をもとに、初期費用を出してみました。あくまでも一つの例として参考にしてください。※家賃が74,154円の場合
| 敷金 | 74,154円(家賃1ヶ月分) |
|---|---|
| 礼金 | 74,154円(家賃1ヶ月分) |
| 仲介手数料 | 37,077円(家賃半月分) |
| 賃貸保証料 | 14,830円(家賃の20%) |
| 消毒料 | 15,000円 |
| 鍵交換 | 10,000円 |
| 火災保険料 | 18,000円 |
| 前家賃 | 100,467円 |
| 管理費・共益費 | 4,507円 |
| 合計 | 348,189円 |
それでは最後に、初期費用を削減するための3つのポイントを見ていきましょう。アパートやマンションへの引っ越し費用が安くなれば、新しい家財道具を揃えるための費用に回すことができます。
初期費用を削減するためには、敷金、礼金、仲介手数料、前家賃（入居月の日割り分）、消毒料をカットしましょう。鍵交換にこだわらない方は、鍵交換料を省くのも一考です。ただし、敷金をカットすると、退去時に修繕費用を支払わなければなりません。
尚、賃貸保証料は今回省きませんでした。なぜなら、保証人を立てても保証会社の利用が必須とされているケースがあるからです。ケースバイケースですので、省くことができるか契約時に確認しましょう。
前項でご紹介した一例をもとに、敷金、礼金、仲介手数料、前家賃（入居月の日割り分）、消毒料、鍵交換をカットした合計初期費用を算出してみました。
ご覧の通り、すべての項目で費用が発生した場合は348,189円でしたが、削減できる費用を除くと半額以下の『111,491円』となります。いうまでもなく、省ける費用は省いた方がお得になるのです。
※家賃が74,154円の場合
| 敷金 | 0円 |
|---|---|
| 礼金 | 0円 |
| 仲介手数料 | 0円 |
| 賃貸保証料 | 14,830円(家賃の20%) |
| 消毒料 | 0円 |
| 鍵交換 | 0円 |
| 火災保険料 | 18,000円 |
| 前家賃 | 74,154円 |
| 管理費・共益費 | 4,507円 |
| 合計 | 111,491円 |
敷金、礼金、仲介手数料、前家賃（入居月の日割り分）、消毒料、鍵交換料（希望する場合）をカットするにはどうしたら良いのでしょうか。項目ごとの費用カット方法をご紹介します。
敷金は大家さんの収入となるものではなく、修繕費や家賃滞納時に利用される費用です。また、利用する不動産仲介業者が敷金や礼金を決めていることもあります。
そのため、交渉次第とはなりますが、家賃カットに応じてもらえるケースは意外と多いものです。
たとえば、6月や11月などの人の出入りが少ない月は、空室を早く埋めたいことから、敷金カットに成功しやすい傾向にあります。気に入った物件が敷金有りの場合でも、諦めずに『敷金が掛らないなら契約する』と伝えましょう。
そうすることで、敷金をカットして貰えることがあります。
高齢化や少子化が進んでいるため、人口の減少により空き部屋の数が増加しているといわれています。そのため、家賃が高額な物件、人気が高い物件、新築の物件を除き、礼金がかかる物件は減少傾向にあるようです。
関西、四国、九州地方では、礼金が保証金方式となっていることもありますが、築年数が浅い礼金無料物件は探せばいくらでも出てきます。部屋を探す際、営業マンに伝えておくと、礼金の掛らない物件を紹介してもらえるはずです。
不動産管理会社、もしくは仲介手数料不要を謳っている不動産仲介業者を利用しましょう。不動産仲介業者によっては、仲介手数料が半額になるキャンペーンを開催していることもあります。
仲介手数料の有無に関しては、各不動産会社のホームページから確認できますので、実際に店舗まで足を運ぶ前に目を通しておきましょう。
月の上旬に入居する場合、日割り分の前家賃をカットすることは難しいかもしれません。しかし、15日から20日以降に入居する場合は、前家賃をカットできることがあります。
もしくは、一定期間家賃が発生しない、『フリーレント物件』を中心に部屋を探すのも一考です。尚、入居者がなかなか決まらない部屋は、前家賃をカットして貰える確率が高いため、営業担当者に相談することをお勧めします。
室内の消毒は、自分で消毒液やバルサンを用意して行うことができます。それぞれ1,000円ちょっとで販売されていますし、わざわざ業者に依頼するほどの作業内容ではありません。
そのため、契約時に『消毒料をカットしたい』と営業担当者へ伝えましょう。不動産会社側の都合により、消毒料がカット出来ないケースはありますが、大抵の場合カットできるものです。
若い女性の一人暮らしや、小さなお子さんがいるご家庭にはお勧めしませんが、男性の一人暮らしであれば鍵交換料をカットしても問題ないといえます。
契約時に鍵交換を行うか確認されますので、そのときに鍵交換は不要であることを伝えましょう。
賃貸契約をする場合、不動産管理会社を利用した方が安くなります。なぜなら、自分の会社で管理している物件を紹介するため、『仲介手数料』が発生しないからです。
また、不動産管理会社は大家さんから物件の管理を直接委託されており、日頃から大家さんとやり取りをしています。そのため、不動産仲介会社経由で契約するよりも、大家さんとの割引交渉がスムーズです。
初期費用を削減する3つ目のポイントは、不要品を処分することです。一見、初期費用を抑えることと関係がないように見えますが、かなり重要なポイントだといっても過言ではありません。
引っ越しをする際、多くの人は引っ越し業者を利用します。引っ越し費用は、荷物量、移動距離、トラックのサイズ、作業時間、作業員の人数、オプションサービスの利用有無である程度決まります。
トラックのサイズは荷物量で決まるため、荷物量が少ないほど小さなサイズのトラックで済ませることができるのです。
つまり、不要品を処分してトラックのサイズをワンランク下げるだけでも、トータルで掛る引っ越し費用を抑えることができます。
