引越し費用を安く済ませるためには、新居の家賃交渉も視野に入れる必要があります。なぜなら、契約時に交渉をすることで、トータルの引越し費用を抑えることができるからです。
そこで今回は、引越しで家賃を値下げしてもらう方法について取り上げる他、家賃交渉が失敗する人の特徴なども含めて、詳しく解説していきます。
結論からいいますと、家賃の値段交渉をして安くしてもらえるかどうかはケースバイケースです。契約を検討している物件によっては、安くならないこともあります。
とはいえ、絶対に家賃を安くすることはできないかというと、そういうわけではありません。なぜなら、『借地借家法』によって家賃の増減について詳しく定められているからです。
簡単にいうと、大家さんと入居者には『借賃増減請求権』と呼ばれる権利が与えられています。周辺にある同等の物件の家賃、土地・建物価格の変動など、現在の家賃が妥当ではないと判断された場合、家賃の増減を請求することができるのです。
契約内容によっては、契約期間中の家賃交渉ができないケースはあるものの、契約前であれば交渉は可能となっています。つまり、法律上で家賃交渉は認められているということです。
ただし、むやみやたらに家賃交渉をしてしまうと、不動産管理会社や大家さんに悪い印象を与えてしまいます。たとえば、支払い能力が無いと判断されたり、入居中になんらかのトラブルを引き起こすと判断されることがあるのです。
というのも、近年、大幅な家賃交渉をした入居者が、入居後に夜逃げ・家賃未払いなどのトラブルを引き起こすケースが増えているため、理由もなく家賃交渉をする人を嫌煙する動きがあります。
そのため、値引き交渉を行う場合は、値引きされやすい物件を事前に把握した上で、適切な方法を使って交渉することが望ましいといえるのです。
家賃の値下げ交渉には、いくつかの方法があります。いわゆる、家賃交渉術のようなものが存在するのです。この家賃交渉の仕方を抑えずに交渉をしても、家賃が下がらないどころか入居審査にすら通ることができません。
そこでまず知っておきたいのが、値引きされやすい物件の条件です。値引き交渉が成立しやすい物件には、いくつかの条件があります。以下で詳しく解説しますので、参考にしてください。
大家さんは、出来るだけ早く空室を埋めたいと考えています。そのため、閑散期に最低3ヶ月間空室となっている部屋は、家賃を値下げしてもらいやすいのです。
その他、3月から4月、7月から8月あたりの繁忙期を過ぎているにもかかわらず、それでも引き続き空室となっている場合も、賃貸の家賃交渉タイミングとしてベストだといわれています。
空室期間は、不動産管理会社や不動産仲介会社に確認することになりますが、正確な空室期間を教えていないケースがあります。その場合、別の部屋を探すか、別の不動産仲介会社へ確認をした方が無難です。
1階の部屋は、防犯、騒音、寒さ、湿気などの理由から空室となりやすい部屋です。そのため、交渉次第では家賃を安くしてもらうことができます。また、物件によっては、低階層の部屋ばかりが空室となっていることも珍しくありません。そのような場合も、家賃交渉しやすいといえます。
世帯数の多い物件で複数の空室がある場合は、家賃交渉がしやすいといわれています。そのため、入居を希望する物件の空室の数を予めチェックし、家賃交渉する前に相場を調べた上で割引交渉をしてみましょう。
なかなか部屋が埋まらない場合、大家さんは複数の不動産仲介業者などに依頼して空室を
埋めようとします。そのため、ネットでリサーチした際に、複数の不動産仲介業者が同じ部屋を紹介していないかチェックしましょう。
もしも、複数件の不動産仲介業者が同じ部屋を紹介している場合、値下げ交渉が成功しやすいといわれています。
近くにスーパーがなかったり、駅から徒歩20分程度離れているなど、不便な場所に物件がある場合、家賃交渉しやすいといわれています。
建物の築年数が10年を超えてくると、設備が老朽化してきたり、室内の傷、汚れが目立ち始めるものです。20年以上になってくると、設備そのものが古くなっていることも珍しくありません。
このような物件は、引っ越しの家賃交渉がしやすいといわれています。土地や物件の価値、周辺相場によっては極端な割引とならないケースもありますが、設備は入居前に最新のものに交換するなど対応は様々です。
入居したい部屋の近隣で、土地や同じような建物の相場が下がっている場合、家賃交渉がしやすいといわれています。家賃交渉する際に参考となる相場については、ネットでリサーチをすればすぐに分かるはずです。
地域で物件を検索して、同タイプの部屋の家賃を比較してみましょう。そこで、家賃相場がだいたい分かってきます。
家賃交渉をする際、不動産仲介業者などの営業担当者から、家賃ではなく共益費の割引を提案されることがあります。割引して貰えることに変わりはないため、すぐに返事をしたくなりますが、家賃の値引きの方が断然お得です。もう少々詳しく見ていくことにします。
まず、家賃が6万円、共益費が3,000円の物件だったとしましょう。このとき、共益費の3,000円を割引してもらうと、前家賃分の共益費3,000円も割引となるため、年間で39,000円安くなる計算です。
一方、家賃を3,000円値引きした場合はどうなるのでしょうか。敷金と礼金が1ヶ月分掛る場合を想定すると、敷金、礼金、前家賃で合計9,000円、1年間の家賃で36,000円安くなることが分かります。つまり、合計45,000円安くなるのです。
もしも、不動産仲介業者経由で契約をする場合、仲介手数料が家賃の1ヶ月分となっているケースが多いことから、その分の費用を安くすることもできます。言うまでもなく、家賃を値引きして貰った方が断然お得です。
できれば、家賃と共益費の両方を割引してもらいたいものですが、どちらか一方となった際は、家賃を値引きして貰いましょう。
家賃を値引きすると、大家さんと不動産管理会社、不動産仲介会社の利益が減ることになるため、できるだけ家賃は値引きしたくないという本音があります。
だからこそ、共益費の値引きを提案するケースが多いのです。そのような事情を考慮した上で、可能な限り家賃交渉をしましょう。
この項では、実際の家賃値引き交渉の手順と方法について取り上げていきます。値下げ交渉というと、苦手意識を持てしまう人がいますが、引っ越しの家賃交渉は難しいものではありません。それでは、ひとつずつ順番に見ていくことにしましょう。
緊急で引越しをしなければならない場合は除きますが、時間に余裕がある場合は引越しの家賃交渉がしやすい時期を選びましょう。3月から4月の繁忙期を過ぎた、5月から9月頃までが最適です。
この時期は、引越し件数が少ない時期にあたるため、入居者がなかなか決まらない傾向にあります。7月や8月はちょっとした繁忙期とはなるものの、3月から4月の繁忙期ほど人の出入りは活発ではありません。
引越し先の地域が決まったら、まずは家賃の相場を調べておきましょう。たとえば、高級住宅街と都心から離れた地域とでは、家賃の相場が異なります。
希望する部屋の間取りや設備を明確化した上で、『SUMMO』、『HOME’S』、『CHINTAI』、各不動産仲介会社が運営しているサイトを使って、家賃相場を調べてください。
値引きが可能な項目を把握しておくことで、無駄な交渉を省くことができます。代表的な項目は、以下の表の通りです。
| 値引き交渉が可能な項目 |
|---|
| 家賃、仲介手数料、敷金、礼金、管理費、事務手数料、カギ交換代、保証料、火災保険料、サポートサービス料、更新料 |
まず最初に、家賃の値下げ交渉は可能かやんわりと営業担当者へ確認しましょう。その際、周辺にある似たような物件の家賃相場を伝え、割引を希望していることを話しておきます。ただし、ここで本格的な家賃の値引き交渉は行いません。
あくまでも、値引きが可能な物件なのか確認する程度で十分です。適切な家賃の値下げ交渉タイミングは、このあと詳しく解説します。
家賃の値引き交渉タイミングとして、最も適したタイミングは『入居審査のとき』だといわれています。なぜなら、このあと契約となれば営業担当者の成績になるため、粘り強く対応して貰えることが多いからです。
入居審査後に交渉をすることを推奨している人もいますが、大家さんに与える印象が悪くなるためお勧めできません。よく使われる交渉文句の一例は、以下のようなものがあります。
最近はすべて不動産管理会社へ任せている大家さんが多いのですが、それでも周辺にある物件の家賃相場を参考とした上で、最終的に大家さんが家賃を決定しています。
そのため、余程のことが無い限り、大幅な家賃の値引きは行っていません。家賃の割引には限度があるのです。目安としては、7万円以下の物件で大体2,000円前後、7万円以上の物件で3,000円から5,000円前後まで割引が可能です。
ただし、新築物件や築年数が2年から3年程度しか経過していない物件は、あまり割引して貰えない可能性が高いといえます。
家賃の交渉が終わったら、次に管理費・礼金・敷金（保証金）の順番で交渉を行います。大家さんによっては、管理費を家賃に含めて考えていることがあるため、入居を希望する物件の詳細を確認しておきましょう。
次に礼金ですが、3ヶ月以上空室となっている部屋や、5月から9月頃の時期は、早く入居してもらいたいことから礼金が無料となるケースがあります。もしくは、予定していた予算よりややオーバーしているため、礼金を安くして欲しいと頼んでみましょう。
ちなみに、北海道や東北などの寒冷地は、冬の寒い時期に空室状態が続くと部屋が痛んでしまうといわれています。そのため、11月・12月・1月に入居を希望すると、礼金や敷金の割引に応じてもらいやすい傾向にあるようです。
礼金の次は敷金の割引交渉ですが、地域によっては保証金と呼んでいることがあります。敷金は、大家さんの利益にはなりません。退去時に入居者へ返還する費用だからです。そのため、交渉次第では敷金の減額に応じて貰えることがあります。
もしくは、保証会社を利用することで、敷金を無料にしているケースもあるようです。ただし、これは保証会社が敷金を補償対象に含めている場合に限ります。敷金の補償が無いと、退去時のトラブル発生時、清掃料などを大家さんが負担するリスクがあるからです。
尚、住んでいる地域によって、敷金や礼金に対する考え方は異なります。たとえば、近畿地方では、『敷引き』と呼ばれる制度があり、礼金が無い代わりに敷金が家賃の数ヶ月分掛る風習があるのです。そのため、地域の風習に合わせた交渉を行うことも忘れてはいけません。
参考程度に、全国の敷金・礼金の相場を表にまとめました。おおよその金額となるため、参考にしてください。
| 地域 | 敷金・礼金の相場 |
|---|---|
| 首都圏 | 敷金：2ヵ月 / 礼金：1ヵ月から2ヵ月 |
| 北海道 | 敷金：1ヵ月 / 礼金：なし |
| 東北 | 敷金：1ヵ月 / 礼金：なし |
| 東海 | 敷金：3ヵ月 / 礼金：1ヵ月程度 |
| 京都 | 敷金：3ヵ月 / 礼金：1ヵ月程度 |
| 大阪 | 敷金：4ヵ月 / 礼金：2ヵ月程度 |
| 九州 | 敷金：3ヵ月 / 礼金：なし |
| 沖縄 | 敷金：1ヵ月 / 礼金：1ヵ月 |
礼金や敷金の割引交渉を行う場合も早く入居する旨を伝え、割引交渉を行った方が応じてもらいやすくなります。その上で、どうしても安くならないようであれば、前家賃の割引、フリーレント交渉をしてみましょう。
フリーレントとは、家賃が発生するタイミングをずらして契約する形態のことです。前家賃の割引、もしくはフリーレント契約が可能であれば、引っ越しの初期費用を抑えることができます。
仲介手数料は、不動産仲介会社経由で契約をする際に発生する費用です。そのため、不動産管理会社経由で部屋を探す場合は掛りません。事務手数料に関しては、契約時に不動産仲介会社もしくは不動産管理会社へ支払う費用です。
最近は、不動産仲介会社が仲介手数料を無料・半額にしているケースがあるため、事前にリサーチしておくことをお勧めします。万が一発生する場合でも、交渉次第で割引きして貰えることがあるようです。
事務手数料に関しては、必ず支払わなければならない費用ではないため、交渉次第で値引きして貰えるか無料となることがあります。
その他に割引交渉できる費用としては、火災保険料、鍵交換代、サポートサービス、更新料などがあります。物件や大家さんによっては、火災保険加入が絶対条件となっていることがあるため、必ず省くことができるわけではありません。
また、何かあったときのためにも、火災保険は加入しておくことをお勧めします。不動産仲介会社、不動産管理会社ごとで扱っている保険会社は異なります。通常、複数の保険会社を扱っていますので、補償内容を確認した上で割安となる保険会社を選択しましょう。
鍵交換料に関しては、大家さんの方で負担してくれることもありますし、交換を希望しないという選択肢もあります。通常1万円から15,000円前後で交換できるものですが、不要であれば省くことができる費用です。
サポートサービスとは、なんらかのトラブルが発生した際に相談できるサービスのことで、すべての物件で提供されているサービスではありません。万が一、サポートサービス付きの物件へ入居する場合は、任意での利用となります。
特に利用する予定がないのであれば、契約時に省いてもらうことが可能です。続いて更新料ですが、更新料は必ず支払わなければならない費用ではありません。契約時に決められているケースが多いものの、交渉次第では割引・減額が可能です。
ただし、2年以上住むことが条件となります。大家さんによっては、2年以上住むことを条件に、最初から更新料を無料にしていることもあるようです。相談した上で、割引が可能であれば安くしてもらいましょう。
しつこく割引交渉をすると、入居を断られることがあります。近年、割引交渉をする入居者ほど、入居後にトラブルを起こしやすい傾向にあるからです。また、大幅な割引は、物件の価値が下がることにつながるため、極端な割引を懸念する大家さんが増えています。
もしも、あまり割引をして貰えない様子であれば、室内の設備を追加・もしくは交換して貰うことはできないか交渉してみましょう。たとえば、エアコン・暖房器具、ガスレンジ、水廻り、換気扇などが該当します。
築年数が10年を超えている物件は、それなりに設備が古くなっているため、交渉することで新品と交換してもらえることがあるものです。費用は一切掛りませんので、入居前に交渉してみましょう。
大家さんと直接値引き交渉を行うのは、営業担当者です。新人の営業担当者よりも、ベテランの営業担当者の方が多くの大家さんを知っています。そのため、可能な限り経験が豊富な営業担当者に担当してもらうようにしましょう。
また、一緒に複数の物件を内覧していると、営業担当者の性格が分かってくるものです。営業担当者との相性を大切にすることで、より良い物件を紹介して貰えることがあります。
家賃の交渉で失敗する人、誤った家賃交渉を行う人には共通した特徴があります。今回は、特に多い7パターンをご紹介しましょう。
家賃相場を理解していないと、相場から大きく外れた金額で交渉を行うことになります。当然、応じて貰えるわけがありませんので、家賃交渉に失敗しやすくなるのです。
引越し時期を考えていないと、家賃交渉はうまくいきません。たとえば、入居者の出入りが多い3月や4月は家賃が下がりにくい傾向にあります。
前項でもご紹介したとおり、5月から9月辺りは人の出入りが少なくなるため、このような時期に家賃交渉した方が話がスムーズです。
高い家賃の物件は、設備が整っています。部屋が広くなることもありますが、ほとんどの場合、部屋の広さよりも設備が良くなっていくのです。そのため、ある程度の設備を求めつつ、家賃を下げることは難しいといえます。このように、提示する条件が適切ではないと、家賃交渉はうまくいきません。
家賃が下がりづらい物件の特徴としては、『駅から徒歩5分圏内の物件』、『人気物件』、『新築物件』、『利便性がよい地域にある物件』、『すぐに入居者が決まる物件』、『土地や物件の価値が高い』ことなどがあります。
このような物件の場合、無理に割引をしなくてもすぐに入居者が決まるため、閑散期であってもあまり割引を行っていません。そのような事情を知らずに交渉をしても、家賃が下がることはないのです。
最終的に大家さんと交渉を図るのは、前項でもお伝えしたとおり営業担当者です。営業担当者とのコミュニケーションを疎かにしていると、希望する条件で部屋を探すことが難しくなります。
また、家賃や初期費用の割引ばかりを強調するお客さんに対して、営業担当者が親身に対応するかというと、言うまでもなく親身に対応するはずがありません。
家賃交渉をして安くなることがあるとはいえ、せいぜい2,000円から3,000円前後が限界です。元々、物件や土地の価値、周辺物件の家賃を参考にした上で家賃を決定しているため、高額な割引に応じることはありません。
あまり内覧をせずに、要求ばかりを伝えていると家賃交渉に失敗しやすいといえます。また、要求が適当でただ単に安くすることばかりを伝えていると、家賃交渉どころか別の不動産業者で部屋を探すように促されることもあるものです。
このように、横柄な態度で家賃交渉をしても、何一つメリットはありません。相場を正しく理解した上で、大家さんや営業担当者の立場を考え、適切な方法で家賃交渉したいものです。
今回は、家賃交渉に関して詳しくお伝えしました。家賃交渉を行ったからといって、大家さんや不動産仲介会社・不動産管理会社の営業担当者に、悪い印象を与えることはありません。
むしろ適切な方法で交渉を行った方が、お互いに気持ち良く賃貸契約を交わすことができます。大胆な交渉はお勧めできませんが、納得ができる物件を見つけた際は、積極的に交渉をしてみましょう。
